Cuando heredas una vivienda o cualquier inmueble urbano en España, tienes que pagar la plusvalía municipal, un impuesto que cobra el ayuntamiento y que grava el aumento de valor del suelo desde que el fallecido lo compró hasta que tú lo heredas. La paga el heredero que recibe el inmueble, en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, y se liquida en el ayuntamiento donde está la propiedad, no donde tú vivas.
La buena noticia es que desde la reforma de 2021 pagar plusvalía es mucho más justo que antes. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que menos te haga pagar. Y si el suelo no se ha revalorizado desde que el fallecido compró el inmueble, algo muy común en viviendas adquiridas durante la burbuja de 2006-2008, no pagas nada, aunque tengas que declararlo igualmente. Además, la mayoría de ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% cuando heredas la vivienda habitual de un familiar directo.
El nombre técnico de este impuesto es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), aunque casi nadie lo llama así. Y, algo importante que conviene saber es que, la plusvalía municipal no es lo mismo que el Impuesto de Sucesiones. Son dos impuestos distintos que se pagan a la vez pero por separado. El de Sucesiones lo gestiona la comunidad autónoma y grava todo lo que heredas; la plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y grava solo el suelo urbano. Puedes tener el Impuesto de Sucesiones prácticamente bonificado al 100%, como ocurre en Castilla-La Mancha para herederos directos, y aun así tener que pagar la plusvalía municipal si tu ayuntamiento no la bonifica.
Un ejemplo para verlo claro: si heredas el piso de tu padre en Albacete, el valor catastral del suelo es de 30.000 euros y él lo compró hace 18 años, con el método objetivo el ayuntamiento aplicaría un coeficiente sobre esos 30.000 euros. Pero si resulta que el suelo vale hoy lo mismo o menos que cuando tu padre lo compró, con el método real podrías demostrar que no hubo ganancia y no pagar nada. Elegir bien entre un método y otro puede suponer la diferencia entre pagar varios cientos de euros o pagar cero.
En esta guía te explico quién paga exactamente la plusvalía al heredar, cuánto tiempo tienes, cómo funcionan los dos métodos de cálculo, cuándo no tienes que pagar, qué bonificaciones puedes pedir y cómo reclamar si el ayuntamiento se equivoca. Si estás gestionando una herencia en Albacete y necesitas orientación sobre los trámites, en Funeraria La Dolorosa te acompañamos desde el primer momento.
Qué es la plusvalía municipal y quién la paga al heredar
Se paga plusvalía al heredar una vivienda siempre que sea un inmueble urbano y el suelo se haya revalorizado. La paga el heredero que recibe el inmueble, no la herencia en su conjunto ni el resto de coherederos que no reciban propiedades. Es un impuesto directo sobre quien se queda con el piso, el local o el terreno urbano.
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta el momento de su fallecimiento. La gestiona y recauda cada ayuntamiento, por lo que la cuantía y las bonificaciones varían mucho según el municipio donde esté la propiedad.
Este es un matiz que casi nadie conoce y que tiene consecuencias directas en lo que pagas. La plusvalía no se calcula sobre el valor total de la vivienda, sino exclusivamente sobre la parte que corresponde al suelo urbano. Si heredas un piso, la plusvalía calcula sobre la proporción del valor catastral que corresponde al terreno, no sobre lo que vale la edificación.
Esa proporción varía mucho. En pisos del centro de una ciudad, donde el suelo es caro, la parte del terreno puede ser alta. En urbanizaciones nuevas de la periferia con mucha edificación, la proporción de suelo suele ser bastante menor. El dato exacto lo encuentras en el último recibo del IBI, donde aparece desglosado el valor catastral del suelo separado del valor de la construcción.
Y hay una exclusión importante: las fincas rústicas no pagan plusvalía municipal. Este impuesto solo afecta al suelo urbano. Si heredas un terreno agrícola o rústico, esa transmisión no genera plusvalía municipal, aunque sí tributa en el Impuesto de Sucesiones.
Es la confusión más habitual y conviene aclararla bien, porque son dos impuestos distintos que tienes que pagar por separado al heredar un inmueble:
El Impuesto de Sucesiones (ISD) lo gestiona la comunidad autónoma, grava la totalidad de lo que heredas (dinero, inmuebles, vehículos, cuentas) y depende del grado de parentesco con el fallecido. En Castilla-La Mancha, los herederos directos con base inferior a 175.000 euros tienen una bonificación del 100%, como explicamos en detalle en nuestro artículo sobre el Impuesto de Sucesiones en Castilla-La Mancha.
La plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra el ayuntamiento, grava solo el suelo urbano de los inmuebles heredados y depende del valor catastral del terreno y de los años transcurridos. Sus bonificaciones las decide cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal.
La consecuencia práctica es que puedes encontrarte con el Impuesto de Sucesiones prácticamente a cero por la bonificación autonómica y aun así recibir una liquidación de plusvalía municipal del ayuntamiento. Son recaudadores distintos, plazos que coinciden pero trámites separados, y conviene no olvidarse de ninguno de los dos para no llevarse un susto con recargos.
Cuánto tiempo tienes para pagarla: plazos y prórroga
Tienes 6 meses desde la fecha del fallecimiento para liquidar la plusvalía municipal, el mismo plazo que para el Impuesto de Sucesiones. Es un plazo que corre desde el día del fallecimiento, no desde que aceptas la herencia ni desde que firmas la escritura, así que conviene no dejarlo para el final.
La prórroga de 6 meses
Si ves que no vas a llegar a tiempo, puedes solicitar una prórroga de otros 6 meses, lo que te daría un total de un año. Esta prórroga está recogida en el artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL) y tiene una condición importante: hay que pedirla al ayuntamiento antes de que venza el plazo inicial de 6 meses. Si dejas pasar los seis primeros meses sin solicitarla, pierdes el derecho a la prórroga.
Esta prórroga es especialmente útil cuando la herencia se complica. Por ejemplo, cuando la declaración de herederos se está alargando porque no hay testamento, o cuando la partición entre varios herederos no avanza. Sin la escritura de aceptación de herencia no puedes liquidar el impuesto, así que ese margen extra evita problemas cuando los trámites se demoran.
Qué pasa si presentas fuera de plazo
Presentar la plusvalía tarde tiene consecuencias económicas que crecen cuanto más te retrases. Los recargos por presentación fuera de plazo son:
Un 5% si presentas dentro de los 3 meses siguientes al fin del plazo. Un 10% entre los 3 y los 6 meses. Un 15% entre los 6 y los 12 meses. Y un 20% más intereses de demora si te pasas de los 12 meses. Además, si no presentas nada y es el ayuntamiento quien te reclama de oficio, el recargo del 20% se aplica junto con los intereses desde la fecha del fallecimiento.
Un consejo práctico: aunque creas que no vas a tener que pagar nada porque el suelo no se ha revalorizado, tienes que presentar la declaración igualmente. Desde la reforma de 2021, la ausencia de ganancia te exime de pagar, pero no de declarar. Si no presentas nada, el ayuntamiento puede entender que has incumplido y girarte una liquidación de oficio con recargo.
Cómo se calcula: los dos métodos desde 2021
Hasta 2021, la plusvalía municipal se calculaba con un método único que tenía un problema grave: te hacía pagar aunque hubieras perdido dinero. El impuesto asumía siempre que el suelo se había revalorizado, sin comprobar si eso era cierto. Alguien podía heredar un piso que valía menos que cuando lo compró el fallecido y aún así tener que pagar plusvalía.
Eso se acabó con la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucional aquel método porque gravaba incrementos de valor que no existían. Como respuesta, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el impuesto con dos cambios fundamentales: introdujo un segundo método de cálculo y reconoció el derecho a no pagar cuando no hay ganancia real.
Desde entonces, existen dos métodos y el ayuntamiento está obligado a aplicarte el que te resulte más barato. Puedes calcular ambos y elegir. Estos son:
Método objetivo (el de siempre, pero mejorado)
Es el método basado en el valor catastral. Se toma el valor catastral del suelo en el momento del fallecimiento y se multiplica por un coeficiente que aprueba cada ayuntamiento dentro de los límites que fija el Ministerio de Hacienda, y que varía según los años que el fallecido fue propietario. Sobre el resultado se aplica el tipo impositivo municipal, que puede llegar hasta el 30%.
Un detalle importante: para este cálculo necesitas el valor catastral del suelo, no el valor catastral total. Los encuentras separados en el último recibo del IBI. El valor del suelo suele representar entre el 40% y el 60% del valor catastral total, aunque varía mucho según la ubicación.
Método real (el que introdujo la reforma)
Este método calcula la plusvalía sobre la ganancia efectiva. la diferencia entre lo que pagó el fallecido cuando compró el inmueble y el valor por el que se hereda, aplicando la proporción que corresponde al suelo. Si esa diferencia es cero o negativa, no hay incremento de valor y no pagas nada.
Es el método que conviene cuando el suelo se ha revalorizado poco o nada, algo muy frecuente en inmuebles comprados durante la burbuja inmobiliaria de 2006-2008, cuyos precios en muchas zonas todavía no han recuperado aquel nivel.
Aquí tienes los dos métodos comparados con un ejemplo real:
Ejemplo práctico
Heredas el piso de tu padre, que lo compró en 2007 por 180.000 €. En 2026 la herencia lo valora en 175.000 €, y el suelo representa el 50%. Con el método real, no hubo incremento del valor del suelo, así que la cuota es 0 €. Con el método objetivo, en cambio, el ayuntamiento aplicaría el coeficiente sobre el valor catastral del suelo y saldría a pagar. Eliges el método real y no pagas nada, pero tienes que declararlo igualmente aportando ambas escrituras.
Fuentes: STC 182/2021 de 26 de octubre · Real Decreto-ley 26/2021 · Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL) · julio 2026. Nota: el ayuntamiento está obligado a aplicarte el método que te resulte más favorable, pero conviene calcular ambos antes de liquidar.
La recomendación práctica es siempre la misma: calcula los dos métodos antes de liquidar. Aunque el ayuntamiento esté obligado a aplicarte el más favorable, en la práctica conviene que llegues con los números hechos, sobre todo para poder acreditar el método real con las escrituras si te interesa. La diferencia entre uno y otro puede ser de varios cientos o miles de euros.
Cuándo no se paga plusvalía
No se paga plusvalía municipal cuando el suelo no se ha revalorizado entre el momento en que el fallecido compró el inmueble y el momento en el que tú lo heredas. Si no ha habido incremento de valor, no existe hecho imponible y el impuesto no debe liquidarse. Es el gran cambio que trajo la reforma de 2021, y muchos herederos todavía no lo conocen.
Ahora bien, hay una condición que no puedes saltarte: aunque no tengas que pagar, sí tienes que declararlo. La ausencia de ganancia te exime del pago, pero no de presentar la declaración ante el ayuntamiento. Si no presentas nada, el ayuntamiento puede girarte una liquidación de oficio con recargo por entender que has incumplido tu obligación.
El caso de las viviendas compradas en la burbuja 2006-2008
Es el escenario más habitual en el que hoy no se paga plusvalía, y conviene conocerlo bien. Durante la burbuja inmobiliaria de 2006 a 2008, los precios de la vivienda alcanzaron máximos históricos. Con la crisis de 2008 – 2014 se desplomaron, y en muchas zonas de España todavía no han recuperado aquel nivel.
Un ejemplo real: imagina que tu padre compró un piso en 2007 por 200.000 euros en una zona donde los precios cayeron con fuerza y aún no se han recuperado. Si el valor de ese inmueble en la herencia de 2026 es inferior a esos 200.000 euros, no ha habido incremento de valor del suelo y no tienes que pagar plusvalía. Con el método real puedes acreditar esa ausencia de ganancia y liquidar con cuota cero.
Este supuesto afecta a muchísimas familias que heredan hoy inmuebles comprados en aquellos años de precios inflados. Antes de la reforma de 2021, esas familias pagaban plusvalía aunque el piso valiera menos. Ahora tienen derecho a no pagar, siempre que lo acrediten correctamente.
Cómo acreditar que no hubo incremento de valor
La carga de la prueba recae en ti como heredero: eres tú quien tiene que demostrar documentalmente que el suelo no se ha revalorizado. Para ello necesitas:
La escritura de adquisición original, donde consta el precio que pagó el fallecido cuando compró el inmueble. Y la escritura de aceptación de herencia o la valoración actual del inmueble, donde consta el valor por el que se hereda. Si la diferencia entre ambos valores, en la parte que corresponde al suelo, es cero o negativa, presentas el modelo con cuota cero.
Conserva bien toda esa documentación, porque si el ayuntamiento cuestiona tu declaración, esas escrituras son tu defensa. En caso de que el ayuntamiento te gire una liquidación pese a no haber incremento, puedes recurrirla, como veremos más adelante.
Hay además un dato que muchos herederos desconocen: si ya pagaste plusvalía por una herencia y después descubres que no había incremento real de valor, puedes pedir la devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de prescripción, que es de cuatro años desde la liquidación. Es un trámite que recupera miles de euros a familias que pagaron de más sin saber que no les correspondía.
Bonificaciones por vivienda habitual
Además de los casos en que no se paga nada, existe una vía muy importante para reducir la plusvalía: las bonificaciones por vivienda habitual. Cuando heredas la vivienda en la que residía el fallecido y eres un familiar directo, muchos ayuntamientos aplican una bonificación que puede llegar hasta el 95% de la cuota.
Esta bonificación está prevista en el artículo 108.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), pero con un matiz decisivo: no es obligatoria. La ley permite a los ayuntamientos aplicarla, pero es cada uno el que decide en su ordenanza fiscal si la ofrece, con qué porcentaje y con qué requisitos. Por eso el primer paso siempre es consultar la ordenanza fiscal del municipio donde está el inmueble.
Quién puede pedirla
La bonificación se reserva a los familiares más cercanos. Pueden solicitarla el cónyuge, los descendientes (hijos, nietos) y los ascendientes (padres, abuelos) del fallecido, es decir, los herederos de los Grupos I y II del Impuesto de Sucesiones. Los hermanos, sobrinos y parientes más lejanos quedan fuera de esta bonificación en la mayoría de ordenanzas.
Requisitos habituales
Aunque cada ayuntamiento fija sus propias condiciones, los requisitos más frecuentes son:
Que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido, lo que suele acreditarse con el empadronamiento durante los últimos años (habitualmente 2 o 3). Que el heredero sea cónyuge, descendiente o ascendiente. Y que se mantenga el inmueble en propiedad durante un plazo determinado tras la herencia, que según la ordenanza suele ser de 3 a 5 años. Si vendes la vivienda antes de ese plazo, puedes perder la bonificación y tener que devolver lo que te bonificaron.
Hay que pedirla expresamente y en plazo
Este es el punto que más disgustos genera. La bonificación no se aplica de forma automática: tienes que solicitarla expresamente dentro del plazo de liquidación del impuesto, es decir, dentro de esos 6 meses (prorrogables a un año). Si liquidas la plusvalía sin pedir la bonificación, pierdes el derecho a ella aunque cumplieras todos los requisitos.
Un ejemplo para verlo claro: si heredas de tu madre la vivienda en la que estaba empadronada los últimos años, eres su hija y te comprometes a mantener el inmueble, en un ayuntamiento que aplique el 95% de bonificación, una plusvalía que saldría a 2.000 euros se quedaría en 100 euros. Pero solo si presentas la solicitud de bonificación en plazo y con la documentación que acredite el empadronamiento y el parentesco.
Por eso conviene revisar la ordenanza fiscal del ayuntamiento antes de liquidar, o contar con asesoramiento, para no dejar pasar una bonificación que puede suponer un ahorro muy considerable.
Cómo reclamar si la liquidación es incorrecta
Si el ayuntamiento te gira una liquidación de plusvalía que consideras incorrecta, tienes derecho a reclamar. Es más frecuente de lo que parece: liquidaciones que no aplican la bonificación por vivienda habitual que pediste, cálculos con valores erróneos o cuotas que ignoran que no hubo incremento real de valor. Puedes recurrir la plusvalía de una herencia, y en muchos casos merece la pena.
Recurso de reposición: un mes
La primera vía es el recurso de reposición ante el propio ayuntamiento. Dispones de un mes desde la notificación de la liquidación para presentarlo. En ese escrito expones por qué consideras que la liquidación es incorrecta y aportas la documentación que lo respalde: las escrituras que acreditan que no hubo incremento de valor, el certificado de empadronamiento para la bonificación de vivienda habitual, o el cálculo por el método que te resulta más favorable.
Si el ayuntamiento desestima el recurso de reposición, puedes seguir adelante con una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM), si el municipio dispone de él, o acudir directamente a la vía contencioso-administrativa ante los tribunales. Los plazos en esta segunda fase son más largos.
Un consejo práctico: si ya te ha llegado la liquidación y tienes que pagarla mientras reclamas, puedes pagar bajo protesta. Así cumples con el ayuntamiento para evitar recargos, pero conservas el derecho a recuperar el dinero si finalmente te dan la razón.
Devolución de ingresos indebidos: cuatro años
Hay un supuesto que muchos herederos desconocen y que puede recuperar bastante dinero. Si ya pagaste una plusvalía en el pasado y después descubres que no había incremento real de valor, o que se calculó mal, puedes solicitar la devolución de ingresos indebidos. El plazo para pedirla es de cuatro años desde la liquidación.
Esto afecta especialmente a herencias de inmuebles comprados en la burbuja de 2006-2008, donde muchas familias pagaron plusvalía por pisos que en realidad valían menos que cuando se compraron. Revisar esas liquidaciones antiguas dentro del plazo de prescripción puede suponer recuperar varios miles de euros.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en herencias
¿Se paga plusvalía al heredar una casa?
Sí, se paga plusvalía municipal al heredar una vivienda o cualquier inmueble urbano, siempre que el suelo se haya revalorizado desde que el fallecido lo compró. La paga el heredero que recibe el inmueble, en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, ante el ayuntamiento donde está la propiedad. Si el suelo no se ha revalorizado, no se paga, aunque hay que declararlo igualmente. Además, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% si heredas la vivienda habitual de un familiar directo.
¿Quién paga la plusvalía municipal de un fallecido?
La paga el heredero que recibe el inmueble urbano, no la herencia en su conjunto ni los coherederos que no reciban propiedades. Cada heredero responde en proporción a su cuota sobre la finca, aunque frente al ayuntamiento la responsabilidad es solidaria: el ayuntamiento puede reclamar el total a cualquiera de los coherederos. Si heredas un piso a medias con tu hermano, ambos respondéis de la plusvalía de ese inmueble.
¿Cómo se calcula la plusvalía de una herencia en 2026?
Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y eliges el que menos pague. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente municipal según los años transcurridos. El método real calcula la diferencia entre el valor de compra del fallecido y el valor en la herencia, en la parte del suelo. El ayuntamiento está obligado a aplicarte el más favorable. Si con el método real no hubo incremento de valor, la cuota es de 0 euros.
¿Cuándo no se paga plusvalía en una herencia?
No se paga cuando el suelo no se ha revalorizado entre la compra del fallecido y la herencia. Es habitual en inmuebles adquiridos durante la burbuja de 2006-2008, cuyos precios en muchas zonas aún no se han recuperado. Para no pagar debes acreditarlo con la escritura de compra original y el valor en la herencia, y presentar la declaración con cuota cero. La exención del pago no te libera de declarar: si no presentas nada, el ayuntamiento puede girarte una liquidación de oficio con recargo.
¿Cómo reducir la plusvalía al heredar una vivienda?
Hay varias vías legales. Primero, calcular los dos métodos y elegir el más barato. Segundo, si heredas la vivienda habitual del fallecido y eres cónyuge, descendiente o ascendiente, solicitar la bonificación por vivienda habitual, que puede llegar al 95% según el ayuntamiento. Tercero, si no hubo incremento real de valor, acreditarlo para no pagar nada. Y si ya pagaste de más en el pasado, puedes pedir la devolución de ingresos indebidos dentro de los cuatro años siguientes a la liquidación.
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